CÓDIGO CIVIL

Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.

Artigo 1331

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

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ARTIGOS

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Resumo Jurídico

O Condomínio Edilício e a Gestão das Áreas Comuns

O artigo 1.331 do Código Civil estabelece as bases fundamentais para a existência e o funcionamento do condomínio edilício, uma forma de propriedade compartilhada onde diferentes unidades autônomas coexistem em um mesmo edifício ou complexo. Este artigo detalha a natureza jurídica dessa modalidade, as propriedades exclusivas e as áreas comuns, bem como a forma de participação e a responsabilidade de cada condômino.

O Que é o Condomínio Edilício?

O condomínio edilício surge da convenção que estabelece a propriedade sobre unidades autônomas, como apartamentos, salas comerciais ou lojas, localizadas em um mesmo terreno. Cada condômino detém a propriedade exclusiva de sua unidade, tendo a liberdade de usá-la, dispor dela e reivindicá-la, com as limitações impostas pela lei e pela convenção condominial.

A Coexistência de Propriedades Exclusivas e Áreas Comuns

Além das unidades autônomas de propriedade exclusiva, o condomínio edilício possui áreas comuns. Estas são partes do edifício ou do terreno destinadas ao uso e usufruto de todos os condôminos. Exemplos típicos incluem:

Terreno: O solo onde o edifício está construído.
Estrutura do edifício: Fundações, paredes estruturais, telhado, escadas, elevadores, corredores, hall de entrada, etc.
Instalações de segurança e serviços: Sistemas de água, esgoto, eletricidade, gás, ventilação, iluminação, interfone e outros serviços de utilidade comum.
Espaços de lazer e convívio: Jardins, piscinas, salões de festa, academias, playground, etc.

É crucial compreender que a propriedade sobre as áreas comuns é indivisível e inalienável. Ou seja, não é possível que um condômino se aproprie exclusivamente de uma parte da área comum, nem a venda separadamente de sua unidade.

Frações Ideais e a Participação nos Direitos e Deveres

A participação de cada condômino nos direitos e deveres do condomínio é definida por uma fração ideal do terreno. Essa fração, expressa em porcentagem ou número, representa a proporção da propriedade de cada unidade autônoma sobre o terreno e as partes comuns. A fração ideal é fundamental para determinar:

O peso do voto: Em assembleias condominiais, o voto de cada condômino costuma ser proporcional à sua fração ideal.
A contribuição para as despesas: O valor da taxa condominial a ser paga por cada unidade é calculado com base em sua fração ideal, garantindo que todos contribuam proporcionalmente para a manutenção e o bom funcionamento do condomínio.
A responsabilidade pelas dívidas: Em caso de dívidas condominiais, a responsabilidade pela quitação está ligada à fração ideal.

A Convenção Condominial: A Lei Interna do Condomínio

A convenção condominial é o documento mais importante para regular a vida em condomínio. Ela estabelece as regras específicas de funcionamento, como:

A destinação das unidades (residencial, comercial, mista).
As normas de convivência e uso das áreas comuns.
Os procedimentos para assembleias e decisões.
A forma de eleição e as atribuições do síndico.
A gestão financeira e a aplicação das multas.

A convenção deve ser elaborada em escritura pública ou instrumento particular registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ela vincula todos os condôminos, inclusive aqueles que adquirirem unidades posteriormente.

Deveres e Direitos dos Condôminos

O artigo 1.331, juntamente com os demais dispositivos do Código Civil sobre condomínio, delineia os direitos e deveres de cada condômino. Em suma, o condômino tem o direito de usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, bem como das áreas comuns, desde que respeite as normas legais e a convenção. Em contrapartida, é dever de todo condômino:

Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal.
Não realizar obras que comprometam a segurança ou a estrutura do edifício.
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, ou seja, usá-las de acordo com a finalidade estabelecida na convenção.
Não modificar a fachada, nem a cor externa das partes e esquadrias.
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, ou seja, usá-las de acordo com a finalidade estabelecida na convenção.

Compreender o que dispõe este artigo é o primeiro passo para uma convivência harmoniosa e uma gestão eficiente em qualquer condomínio edilício.